中国房地产市场应该在梦中醒来

在过去20年的大部分时间里,我一直是中国房地产市场的大观察者。人口迁移和城市化也常常使房地产市场免费成为一个富裕的地方。

然而,这种情况正在发生剧烈变化,尤其是从2016年初至今的房地产市场令人印象深刻。

花去也,天地。

各种迹象表明,用“时间流逝,机遇重现”来形容中国的房地产市场可能不合适。也许房地产市场已经实现了一个梦想。

就中国房地产市场而言,这种音符已经奏响并逐渐消散,这种浪花卷起并破碎。

你还怀念什么?你错过的将成为过去。

从前我面前有一个套房。我不珍惜它。失去它后我后悔了。

这是一个被反复提及的故事。从1998年第18111号福利彩票到2017年,它将持续20年。这种机会一直存在。因此,这么多年来一直拒绝买房恐怕不仅仅是智商问题。

每个人都知道美就是美,这是邪恶的。

时代变了,现在我们可能面临另一次智商测试。

在过去20年的大部分时间里,我一直是中国房地产市场的大观察者。人口迁移和城市化也常常使房地产市场免费成为一个富裕的地方。

然而,这种情况正在发生剧烈变化,尤其是从2016年初至今的房地产市场令人印象深刻。

花去也,天地。

各种迹象表明是时候再次使用它了。再用它来描述中国的房地产市场可能不合适。也许房地产市场已经实现了一个梦想。

迹象之一仍然是日本的镜子。自安倍上任以来,日本经济表现良好,股市和房地产市场都已升温。然而,很少有人会想到日本的股票和房地产市场能够收复25-30年前的失地。

那些高点似乎永远不会回来了。

中国也存在资产价格调整的问题。

面对a股,下一个5000股或6000股何时到来?大多数人可能会感到不安,没有答案。

高乐观、高增长、高现金流和高利润的强劲循环还很遥远。

房地产市场也不例外。尽管中国作为一个中等收入国家,将继续推进城市化进程和大都市建设,但利用房地产市场作为暴富筹码的时代即将结束。

我相信很快我们将重新审视日本,摒弃过去30年来日本一直是失败者的旧观点。

中国三个最发达的省份江苏、浙江和广东的面积与日本差不多,但它们的人口是日本的两倍,国内生产总值不到日本的一半。

中国获得诺贝尔奖的人数不到日本的一小部分。

日本老龄化和房地产泡沫的历史值得中国认真反思。

第二个迹象是居民收入增长正在放缓。许多人热衷于讨论房价与收入的比率。房价收入比的一个更实用的公式是:房价中位数/(动态收入储蓄率+代际财富转移)。这个公式意味着你是否能买得起房子取决于三个主要因素:父母对你购房的补贴,你现在挣多少钱,将来挣多少钱,你能存多少钱。

最有潜力被挖掘的是你越来越快地赚钱。

如果一个人的年薪在25年的职业生涯中分别增长0%、5%和9%,那么25年的累计收入就是当前年薪的25倍、52倍和94倍。

这是什么意思?这意味着,即使房价没有变化,如果你的收入增长率从平均9%下降到5%,那么房价将上升1倍。如果收入不增加,房价将上涨4倍。

日本就是一个很好的例子。1994年后,日本的经济增长和收入增长放缓,导致房价暴跌,租金收益率继续上升。然而,年轻的日本人仍然买不起房子,也不愿意买。

看看中国目前约50倍的租金与销售比率以及国际学校的高昂价格,不难理解为什么一线城市的年轻人放弃他们的学习领域,直接让他们的孩子出国留学。

如果你看不到中国经济增长和个人收入增长的加速,那么你可怜的可预测的收入会让房价看起来更加难以企及。

第三个迹象是,北京、上海和深圳不再是模范力量。虽然许多人住在345线城市,但他们仍然津津有味地谈论着北京、上海和深圳的房价,从而证实了他们的坚定信念,即当地房价只会上涨,不会下跌。

这就是例子的力量。

然而,这种模式似乎正在崩溃,北京、上海和深圳的新房高峰期出现在2016年底和2017年初。从那以后,新房市场明显萎缩。

包括厦门和南京在内的一线城市甚至超过了二手房交易的高峰。

北京和上海的二手房交易价格在过去两年里下跌了大约10%-20%。

不仅如此,租赁价格的上涨也在放缓。在大学生的毕业季节,北京和上海没有租金上涨。

我们应该看到,房价高、交易量大的一线城市已经蓬勃发展。

就连一线城市商业建筑的空购买率也在悄然上升。

这发生在日本。日本的人口仅在2016年经历负增长,而中国的人口峰值出现在2040年左右。

目前,东京都市区的房价正在下跌。

在中国,也有必要明确区分城市群和大都市区。长三角是以上海为核心,以苏杭为延续,以南通、苏州、嘉兴为基础,以庞大的百强县群、有机互动、互补城市群为补充的城市群。

珠江三角洲是相似的。

但是北京和天津是两个城市的典型故事。

我们不得不考虑,你是继续相信以极限通勤居住在都市圈边缘?看得见繁华但享用不到繁华,还是退而优居二三线核心区?京沪深榜样的坍塌,甚至还未曾被广泛意识到,房价信仰的根基在动摇,大都市边缘蚁族将快速退潮。我们不得不考虑,你是否仍然相信生活在大都市的边缘,通勤极端?你能看到繁荣但不享受它吗?还是你更喜欢呆在二线和三线核心地区?京沪深模式的崩溃甚至还没有被广泛认识到。对房价的信念基础正在动摇,大都市边缘的蚁族将迅速衰落。

第四个迹象是,大多数人更加节俭,因为国际警告称,中国居民目前的债务负担率超过50%,高于10年前的约20%。与此同时,居民债务相当于可支配收入的77%,这表明住宅部门杠杆增加的趋势是明显的。

对于房地产市场来说,储蓄小幅增加、欠款大幅增加意味着什么?从因素方面考虑:其中一个因素是经济增长乏力,经济泡沫一个接一个地冒出来。这是一个不同寻常的组合。

2015年和2018年的股市崩盘、共同黄金泡沫、新能源泡沫和其他泡沫均超过1万亿元人民币,导致居民财富缩水。第二个因素是,住宅部门似乎置身于减税和减费的阳光之外。在可预见的未来,每年超过12万元的综合所得税和据说还没有征收的房产税都在不远的地方等着中国家庭。

考虑到中国居民的贫富差距很大,大多数人的投资和消费行为会越来越谨慎和节俭,几乎没有可能买房和躺下来赚钱。

投资是脆弱的,赚钱容易纳税,债务容易增加,这将导致中国暴发户的行为只是昙花一现。买买的购买模式已经结束。

许多人说,住房囤积和储蓄在中国是可以替代的。残酷的现实是储蓄在减少,债务在增加,住房囤积逐渐只是一个想法。

第五个迹象是,住房政策仍然无动于衷。自2017年3月以来,历史上最严厉的五限政策已经颁布,并持续至今。

政策约束将使处于长期历史顶端的房地产市场更快地向下调整。

自2019年以来,虽然房地产投资保持稳定在10%左右的增长率,但上半年,东部房地产市场的销售额呈负增长,中部零增长,西部略有增长。

房地产市场的特点是急剧下跌。

随着房地产融资政策和环境的进一步收紧,下半年房地产市场极有可能从平庸走向疲软。

这种政策氛围并不奇怪。如果你是一个50后的官员,那么你大概是在1998年房改前后的县级,到目前为止你可能已经享受了很多福利分房。因此,60岁以上的老年人对商品房没有太多的感性认识,对房价也没有很强的信心,但他们对工业实体非常感兴趣。

同样合理的是,住房政策在群体中继续紧缩。

迄今为止,房地产市场的监管没有任何放松的迹象。

就中国房地产市场而言,这种音符已经奏响并逐渐消散,这种浪花卷起并破碎。

你还怀念什么?你错过的将成为过去。

如果人们逐渐理解和认同房地产市场的历史阶段,作为低流动性、低收益、高风险的资产,房地产在销售潮逐渐出现后很难走出市场。

同样,中国房地产行业将不再有或不需要任何大炮神话,因为对房价永久上涨的预期已经动摇,任志强作为一名直言不讳的老习惯批评者,将会被更多人提及和记住。

当光线暗淡,房地产市场已经实现梦想时,我们应该放弃。

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